안녕하세요, 오늘은 여러분들과 함께 부동산 임대차 계약에 대해 깊이 있게 알아볼 시간을 가져보려 합니다. 특히 부동산 임대차 계약 시 주의해야 할 점들을 중점적으로 다루어 보도록 하겠습니다.
✅ 부동산 임대차 계약 절차와 주의할 점
부동산 임대차 계약은 전세, 월세 등의 형태로 많이 이루어지며, 이 때 계약서에 바로 사인을 해서는 안 됩니다. 왜냐하면 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 부동산 임대차 계약을 해야 하기 때문입니다. 이를 유의하며 계약 시 어떤 점들을 주의해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대차 계약서 작성
임대차 계약은 처음 계약할 때는 임대차 계약서를 작성하여 이루어집니다. 하지만, 임대 기간 연장이나 재계약 시에는 반드시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 이럴 때에는 문자나 녹음 등의 방법으로 계약을 체결할 수 있습니다.
2. 임대차 계약 준비물
임대차 계약을 체결할 때 필요한 준비물에는 무엇이 있을까요? 이는 주거용인지, 상업용인지에 따라 다릅니다.
- 주거용인 경우에는 신분증과 도장이 필요합니다.
- 상업용인 경우에는 신분증, 도장, 사업자등록증이 필요합니다.
- 법인인 경우에는 추가로 법인등기부등본, 법인인감증명 등이 필요할 수 있습니다.
3. 임대차 계약 시 체크리스트
- 등기부등본 확인: 부동산 임대차 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본을 통해 계약하고자 하는 집의 권리관계를 살펴야 하는데, 표제부에서는 건물구조, 종류, 용도 등을 확인하고, 갑구에서는 소유권을 확인하며, 을구에서는 저당권, 전세권, 지역권 등을 확인해야 합니다. 특히 을구의 근저당이 없는지 잘 살펴보아야 합니다.
- 특약사항과 인적사항 확인: 특약사항은 임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항을 기록하는 곳으로, 최대한 구체적으로 명시해야 합니다. 임차인 및 임대인의 신분 확인을 하는 단계에서는 주택소유주와 임대인이 동일한지 확인해야 합니다.
- 계약 내용 확인: 부동산 임대차 계약서는 부동산의 표시, 계약 내용, 특이사항, 계약자들의 인적 사항으로 나눠서 구성됩니다. 부동산 표시는 부동산 소재지, 건물구조, 용도, 면적 등을 자세히 기입해야 하며, 다가구주택의 경우 호수까지 적혀있는지 확인해야 합니다. 계약 내용은 보증금, 계약금, 중도금 등 금액이 표시되며, 이를 소유주에게 직접 주고 영수증을 받거나, 소유주 명의의 계좌로 이체하는 것을 추천합니다.
- 전입신고 및 확정일자 받기: 전입신고는 전입일로부터 14일 이내까지 신고할 수 있으며, 계약서 작성 후 바로 행복복지센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것을 추천합니다. 전입신고는 해당 부동산에 거주하고 있음을 신고하는 절차입니다. 확정일자는 계약서 작성일자를 관련 기관에서 확인해 주는 것으로, 임대차 계약 후 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우 제 3자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 확보할 수 있습니다.
- 공인중개사 활용: 계약서 작성 시 공인중개사를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 공인중개사는 부동산 거래에 대한 전문 지식이 있기 때문에, 임차인과 임대인의 권익을 보호하는 데 도움이 될 수 있습니다.
- 계약 내용 이해: 계약서에 명시된 내용을 모두 이해하지 못하면, 공인중개사나 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
- 서명 전 확인: 계약서에 서명하기 전에 반드시 계약 내용을 다시 한번 확인해야 합니다.
- 계약서 보관: 계약서를 보관할 때는 분실되지 않도록 주의해야 합니다.
- 계약 종료 후에도 보증금 정산과 관련된 서류를 잘 보관해야 합니다.
4. 임대차 계약 종료 시 주의사항
- 집주인에게 계약 종료 6개월~2개월 전에 공지: 이사를 가고 싶은 날을 기준으로 6개월~2개월 전에 집주인에게 공지하는 것이 좋습니다.
- 보증금 돌려받기: 이사를 가는 세입자는 반드시 보증금을 받고 나가야 합니다. 기존 세입자가 이사 나가는 즉시 종전에 취득해둔 대향력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금을 받지 않고 나갔다면 법적으로 나중에 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다.
✅ 부동산 임대차 계약 상식과 계약서 양식
✔️ 임대차 신고제
임대차 신고제란 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인 권리보호를 위해 2021년 6월 1일부터 시행되고 있는 제도입니다. 이 제도의 신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약이며, 신고 내용은 계약당사자 인적사항, 임대목적물 정보, 임대료/계약기간 등 계약 내용입니다. 신고 방법은 임대차 계약체결일로부터 30일 이내 방문 또는 온라인 신고를 통해 가능하며, 거짓신고 시 100만원, 미신고 시 4~100만원의 과태료 부과됩니다. 임대차 신고제 내용을 요약하자면 아래와 같습니다.
- 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 계약
- 계약당사자 인적사항, 임대목적물 정보, 임대로/계약기간 등 계약내용
- 임대차 계약체결일로부터 30일 이내 방문 또는 온라인 신고
- 계약서 제출로 신고 가능하며, 공인중개사 등의 대리 신고도 가능
- 거짓신고 100만원, 미신고 4~100만원 과태료 부과
✔️ 임대차 계약 시 대항력
임대차 계약을 체결하면 '대항력'이 생깁니다. '대항력'이란, 임차인으로서 다른 권리에 대항할 수 있는 힘을 의미합니다. 이는 임대차가 존속하는 기간 동안 임대 목적물을 점유하고 사용하거나 수익을 얻을 수 있는 권리를 의미합니다. 임대 기간이 만료되더라도 보증금을 받지 못한 경우에는 보증금을 돌려받을 때까지 임대 목적물을 점유할 수 있습니다.
대항력의 발생 요건과 발생 시기는 다음과 같습니다.
1) 주거용인 경우에는 '목적물 인도'와 '전입신고'가 필요합니다.
2) 상업용인 경우에는 '목적물 인도'와 '사업자등록'이 필요합니다.
이 두 가지 요건이 충족되면 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다.
✔️ 대항력과 최우선 변제권
대항력을 갖추고 소액임차인에 해당할 경우, 보증금 중 일정액을 보호받을 수 있습니다. 이를 '최우선변제권'이라고 합니다. 즉, 소액임차인에 해당되면, 등기부상 저당권 등 선순위권리가 있음에도 불구하고 보증금액의 일정액을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
소액임차인에 해당되는 보증금액 및 우선 변제받을 수 있는 금액은 각 시.도 지자체와 임대차계약이 이루어진 년도에 따라 다릅니다. 따라서 소액임차인 해당여부가 궁금하시면 꼭 문의하여 확인하셔야 합니다.
✔️ 부동산 중계보수(복비) 요율표 및 계산기
📍 부동산 중계보수(복비) 요율표
위 부동산 중개보수 요율표에서 주의해서 봐야할 부분은 '상한요율' 부분입니다. 이 부분 때문에 분쟁이 생깁니다.
'상한요율'과 '한도액'범위 내에서 공인중개사와 협의해서 부동산중개수수료를 결정하게 됩니다.
중개수수료 요율이 명확하게 정해지지 않고 '상한요율'만 정해져 있기 때문에 부동산 거래시, 협의를 잘 하면 깎을 수 있지만 그냥 아무말 안하면 공인중개사는 대부분 상한요율대로 적용합니다.
📍 부동산 중계보수(복비) 계산기
✔️ 부동산(주택) 임대차 표준계약서 양식.hwp 다운받기
| 부동산임대차 표준계약서(공인중개사협회).hwp | 주택임대차 표준계약서(법무부).hwp |
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✅ 부동산 임대차 계약, 꼼꼼히 살피고 해야합니다!
위 내용들을 정리하자면, 부동산 임대차 계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하고 계약내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 계약 후에는 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 계약 종료 시에는 집주인에게 6개월~2개월 전에 공지하고, 보증금을 반드시 받아야 합니다. 임대차 신고제 대상이 되는 경우 반드시 30일 이내 신고해야 합니다.
오늘은 계약에 대한 기본적인 이해와 임대차 계약 시 주의사항 등에 대해 알아보았습니다. 계약은 우리 일상에서 중요한 부분을 차지하고 있으므로, 계약에 대한 정확한 이해는 필수적입니다. 이 글이 독자 여러분의 임대차 계약에 대한 이해에 도움이 되었기를 바랍니다.